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作者overshot (信義小魯)
看板home-sale
標題Re: [心得] 第一次簽約買房然後解約、不小心被水桶XD
時間Sat Aug 27 23:52:15 2016

大家好我是仲仲
因為剛好去年有協助客戶處理退斡/退訂的事情
(超複雜的狀況，有找律師和消保官，最後有開調解委員會把錢都拿回來)
處理過程中，關於「審閱期」的部分有被詳細解說，所以上來和大家分享分享

首先關於審閱期的適用：

並不是每個合約都適用審閱期，審閱期適用在消費者對企業的狀況下(定型化契約)
主要是因為當消費者個體面對龐大企業通常屬於弱勢，所以為了保障弱勢，則會要求相對
強勢的企業體提供「審閱期」。
例如：售屋委託/買屋下斡旋/與建商下定。

而人與人之間的合意交易則不在審閱期的約定範圍內。
因為兩方是屬於相近地位，且一起製訂合約(即合意)，就沒有強勢與弱勢的狀況。
例如：買方與賣方透過仲介的成交。

(我知道大家一定會覺得賣方強勢買方弱勢哪有對等....
下面再針對制定原因詳細解說)

先說說有審閱期的合約長甚麼樣子

圖片支援：http://imgur.com/a/oIE56

(我們公司的斡旋書，這是樣本樣本樣本，也就是本來就要給客戶看的
拜託鄉民同仁不要再跟主管說我把營業機密po上來了...害我一直被關切....)

基本上都會有個審閱期欄位，大部分的業務都會要你第一個勾完後簽名
勾了就視同放棄審閱期(有判例)
所以你可以強硬地說我就是要帶回家看，看完再簽是OK的，這是你的權力，沒人可以逼你

重點來了
幾年前有一家仲介公司被抓到合約藏有霸王條款
霸王條款是甚麼呢?
他長這樣：

像這樣子的契約，就算簽名後也可以主張合約無效，這是有判例在的~

題外話，我們公司的斡旋書上個月也改版了，審閱期那欄變成這樣：
http://imgur.com/a/KyHEV (拿掉放棄審閱期的勾勾)

針對上一篇文章提出一些問題，避免大家觀念誤會。
: 你知道斡旋單也有三天審閱期嗎??
:
: 中古屋也有三天審閱期?
:
: →  只要謹記要簽名的,拿回家慢慢簽,慢慢看條文,             08/26 17:42
: →  甚至可以在合約上加註,都是你的權利,白紙黑字最重要      08/26 17:42
: → 花點錢找律師一起研究,就算最後不買,都很划算            08/26 17:43

中古屋的買賣合約是不會有、也無法有審閱期的

法律上也沒辦法規定強制審閱期，因為在中古屋市場中，賣方一直都是屋主而非仲介
所以說買方之於仲介是消費者，但賣方之於仲介也是消費者哦

當買賣雙方價格、相關條件都敲定了

仲介就會找代書來「擬定」買賣合約
擬定意思就是訂出雙方都滿意的條文，有一方不滿意就不要簽...
包含：屋況/滯留物/款項匯入時間/交屋時間等等
會再次確認買賣雙方是否合意，並打在合約上
這個就是消費者對消費者了，而不是消費者對企業，所以不會有審閱期

如果買賣合約有審閱期則會遇到以下問題：

當雙方都擬定完條文後，賣方突然提出說：
「好了我要審閱期，我要帶回家看，沒問題再簽名。」
這時候你的感覺可不會是：「好阿~!」
你的感覺會是「我們談這麼久，會不會你回家後就說不賣了?那談這麼久在談甚麼?」
接下來的幾天都在很不確定的忐忑心情中渡過。

然後屋主跟你談好了價格不簽名，其實不是回家審閱，而是帶著這份合約去找其他仲介說
：「欸!XX房屋的買方出到OOO了，你們沒更高的客戶嗎?」
你的努力就被屋主拿去做價了。

最後屋主找到更高價的買方時，他就回來態度強硬地跟你說：
「不好意思我回家看了一下，這個交屋時間我不能接受，我一定要15天內交屋，所以你如
果不能現金買那我就不賣你了。」
你也拿屋主沒轍.....

屋主將把你加價的誠意拿去當坐扛轎。

相反的如果你是屋主，買方說要回家審閱，那這時候通常又會有一樣的問題。
買方繼續去談其他間喜歡的，把你的房子當作備胎，反正有審閱期最後想買別間的時候再
用其他條件刁難即可。
或更甚者，一次談複數間.......

到了最後，買賣合約如果訂個審閱期，其實反而對買賣雙方都沒保障。

所以說中古屋簽約前最重要的是：
1.房屋現況說明書要看清楚。http://imgur.com/a/c2cnW

2.注意事項要詳讀。
3.產權清楚，包含汽車車位是否專屬，還是抽籤/共有。
4.有無分管協議(EX:機車車位)。

基本上這四個都OK的話，流程大抵上不會有太大問題
除非你找的仲介公司這四個都亂做.....

再來一個關於上一篇文章的一個題外話：
「下斡旋好還是要約好。」

其實我建議大家，要談一個案子的時候，先思考清楚再來決定洽談
因為洽談代表的意思就是「我想用這個價格買到這間房子」
而不是我覺得這間房子值這個價格，來試試看好了
所以其實我建議用斡旋而非要約
原因如下

斡旋成交轉成訂金後，買賣任一方違約就是沒收訂金/加倍返還訂金。
訂金最多十萬，最少甚至一兩萬我都收過
違約處理方式就寫寫協議書，退錢退多少，拿錢拿多少而已，相對單純。

可是如果要約成立違約的話，這真的頗麻煩....
請看第一張圖，要約違約是要賠償3%的房屋成交價
意思就是超過400萬的案子，違約金就破10萬了，1000萬房子就30萬了...
當然要不要得到是一回事，但如果對方閒閒硬要要，寄存證信函等等的就煩死你了(你還
得上班呢!)
而如果今天是對方違約，你不服氣想要得到些甚麼東西當做逞罰的話，抱歉你也必須去寄
存證信函等等...(你還得上班呢!)

以上是自己的一些小小心得總結
我知道跟版上大部分的觀念相左，但真的是內心最真實的想法
希望和大家分享~